Najem nieruchomości z instalacją fotowoltaiczną. Korzystna zmiana dla wynajmujących

W dniu 1 lutego 2023 r. doszło do zmiany wyjątkowo niekorzystnej dla wynajmujących Indywidualnej Interpretacji Podatkowej, która nakazywała wynajmującym płacenie podatku akcyzowego w związku ze sprzedażą energii elektrycznej, jeśli w wynajmowanym lokalu prąd pochodził z instalacji fotowoltaicznej. Zgodnie jednak z najnowszą interpretacją Szefa Krajowej Izby Skarbowej, na wynajmującym będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku w związku ze zużyciem energii elektrycznej, a nie w związku z jej sprzedażą. Zmiana ta ma pozytywny wpływ, przede wszystkim na sytuację podatkową wynajmującego.

Poprzednia (niekorzystna) interpretacja przepisów

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku akcyzowym, energia elektryczna jest wyrobem akcyzowym. Z kolei zwolnieniu z akcyzy podlega produkcja energii elektrycznej w instalacji o mocy nieprzekraczającej 1 MW przez podmiot, który tę energię zużywa (tzn. jest odbiorcą końcowym). W przypadku, gdy sprzedajemy energię elektryczną na rzecz odbiorcy końcowego, nawet produkując ją w powyżej opisanej instalacji, zobowiązani jesteśmy jednak do zapłaty podatku akcyzowego.

Do 31 stycznia 2023 roku, zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora KIS z 25 maja 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4013.80.2022.1.JS., za odbiorcę końcowego uznawany był właśnie najemca lokalu. Organ podatkowy analizował sytuację, w której wynajmujący prowadzący działalność gospodarczą z zakresu najmu własnych nieruchomości przenosił na najemcę koszt energii elektrycznej zużywanej w wynajmowanym lokalu, zaś energia ta pochodziła z zainstalowanej na nieruchomości instalacji fotowoltaicznej. Zgodnie ze stanowiskiem organu nie miało znaczenia, że przedmiotem umowy jest tylko najem lokalu, ponieważ w ocenie organu, w przypadku, gdy lokal zaopatrywany był w energię elektryczną pochodzącą z instalacji fotowoltaicznej, a w gniazdku najemcy płynął prąd z tej instalacji, dochodziło do zbycia energii elektrycznej przez wynajmującego na rzecz najemcy. Bez znaczenia było, że najemca jedynie opłaca na rzecz wynajmującego kwotę wartości zużytej przez niego energii na podstawie rachunku wystawionego przez dostawcę energii na rzecz wynajmującego. Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora KIS z 25 maja 2022 roku, odbiorcą końcowym w takiej sytuacji był najemca lokalu, który nabywał od wynajmującego energię elektryczną wytworzoną przez wynajmującego w instalacji fotowoltaicznej. Na wynajmującym ciążył więc obowiązek zapłaty podatku akcyzowego w związku ze sprzedażą energii elektrycznej najemcy i nie przysługiwało mu zwolnienie, ponieważ energia nie była zużywana przez jej wytwórcę.

Korzystne zmiany

W dniu 1 lutego 2023 roku doszło do zmiany wyżej opisanej Interpretacji. Szef Krajowej Administracji Skarbowej wydał Interpretację Zmieniającą ww. Interpretację Indywidualną o sygn. DOP7.8101.4.2022., w której stwierdził wprost, że w przypadku najmu nie mamy do czynienia ze sprzedażą energii, ponieważ nie można najemcy lokalu przypisać statusu nabywcy końcowego. Najemca co do zasady nie nabywa energii elektrycznej, lecz usługę najmu, w ramach której ponosi koszty zużytej w wynajętym lokalu energii elektrycznej, a więc nie zachodzi tutaj sprzedaż energii elektrycznej w rozumieniu sensu stricto. Energia wytworzona przez wynajmującego w jego instalacji fotowoltaicznej jest w ocenie Szefa KAS zużywana w ramach prowadzonej przez wynajmującego działalności gospodarczej z zakresu najmu w lokalach wynajmowanych przez najemców i to wynajmujący jest jednocześnie wytwórcą i odbiorcą końcowym. Należy jednak pamiętać, aby w treści umowy najmu nie znalazły się zapisy, z których mogłoby wynikać, że wynajmujący sprzedaje energię elektryczną najemcy.

W związku z powyższym, wynajmujący może przenosić na najemcę koszty energii elektrycznej na podstawie faktur wystawianych przez dostawcę energii, ale nie zmienia to zobowiązania wynajmującego do spełniania wszelkich obowiązków rejestracyjnych i podatkowych tak, jakby całość wytworzonej przez instalację energii zużywał samodzielnie. Z perspektywy przepisów podatkowych, odbiorcą końcowym jest bowiem wynajmujący i nawet montaż podlicznika nie wpływa na ten fakt. Co więcej, zainstalowanie podlicznika w świetle najnowszej interpretacji KAS, traktowane jest jedynie jako ułatwienie rozliczeń pomiędzy wynajmującym a najemcą. W żadnym wypadku instalacja tego urządzenia nie sugeruje natomiast prowadzenia przez wynajmującego działalności gospodarczej z zakresu sprzedaży energii elektrycznej, ani też osiągania przychodów z jej sprzedaży.

Co z tego wynika?

Zgodnie z Interpretacją Zmieniającą, na wynajmującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku akcyzowego w związku ze sprzedażą energii elektrycznej, ale będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku w związku ze zużyciem energii elektrycznej. Ponadto, ponieważ za odbiorcę końcowego uznany został wynajmujący, możliwe jest zastosowanie zwolnienia od akcyzy dla zużycia energii elektrycznej. Zgodnie bowiem z §5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 28 czerwca 2021 roku w sprawie zwolnień od podatku akcyzowego, zwalnia się od akcyzy zużycie energii elektrycznej wyprodukowanej z generatorów o łącznej mocy nieprzekraczającej 1 MW przez podmiot, który zużywa tę energię. Wobec powyższego, pomimo powstania obowiązku zapłaty podatku akcyzowego po stronie wynajmującego, wynajmujący nie musi tego podatku płacić, jeśli tylko instalacja fotowoltaiczna zainstalowana na nieruchomości generuje moc nie wyższą niż 1 MW.

Należy jednak zaznaczyć, że interpretacje indywidualne mają zastosowanie jedynie dla konkretnego stanu faktycznego i zdarzenia, dla którego zostały wydane, zaś dla ogółu podatników są jedynie wskazaniem kierunku interpretacji przepisów przez organy podatkowe. Aby wynajmujący uzyskał zupełną pewność, co do swoich obowiązków podatkowych w związku z wynajmowaniem lokalu w budynku z zainstalowaną instalacją fotowoltaiczną, powinien wystąpić z własnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.