Wadliwa zgoda na dostęp do nieruchomości – konsekwencje dla Przedsiębiorców Telekomunikacyjnych
Przedsiębiorcy telekomunikacyjni bardzo często korzystają z nieruchomości innych podmiotów w celu budowania własnej sieci telekomunikacyjnej. Konieczność wejścia na teren cudzej nieruchomości w celu posadowienia na niej jakiejkolwiek części infrastruktury telekomunikacyjnej to przysłowiowy chleb powszedni przedsiębiorców telekomunikacyjnych. W związku z tym, w ramach prowadzonych inwestycji przedsiębiorcy telekomunikacyjni na porządku dziennym podejmują działania w celu legalnego wejścia na cudzy teren i posadowienia na nim swojej infrastruktury telekomunikacyjnej, np. działania polegające na zbieraniu zgód od właścicieli nieruchomości. Procedury, których realizacja umożliwia przedsiębiorcy wejście na cudzy teren w celu posadowienia i obsługi infrastruktury telekomunikacyjnej zostały uregulowane w ustawie z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, czyli tzw. Megaustawy. Co do zasady właściciele nieruchomości gruntowych mogą udzielić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu zgody dostępowej dobrowolnie w drodze indywidualnych uzgodnień. W braku uzyskania dobrowolnej zgody bezpośrednio od właściciela gruntu, przedsiębiorca telekomunikacyjny może jednak uruchomić procedurę uzyskania zgody Prezesa UKE, udzielanej w drodze wydania decyzji administracyjnej.
Pomimo korzystnych regulacji prawnych w tym zakresie, w praktyce zdarzają się nierzadkie sytuacje, gdy przedsiębiorcy telekomunikacyjni korzystają z nieruchomości gruntowych bez uprzedniego uzyskania tzw. zgody dostępowej lub na podstawie niepełnej zgody. Zaznaczyć należy, że korzystaniem z nieruchomości na podstawie niepełnej zgody jest realizowanie czynności, w tym na posadowionej wcześniej infrastrukturze telekomunikacyjnej, w sposób i w zakresie wykraczającym poza zakres uzyskanej uprzednio zgody dostępowej.
Same przepisy Megaustawy, regulujące dostęp przedsiębiorcy telekomunikacyjnego do cudzej nieruchomości gruntowej, przewidują katalog czynności, do dokonania których przedsiębiorca telekomunikacyjny może uzyskać dostęp w oparciu o zgodę właściciela gruntu. Oprócz samego posadowienia infrastruktury telekomunikacyjnej, są to także m.in. remont, eksploatacja czy rozbudowa posadowionych wcześniej elementów sieci telekomunikacyjnej, a treść tych pojęć wyznaczają definicje przewidzianymi w przepisach prawa, a w ich braku, także orzecznictwo sądów administracyjnych lub powszechnych, które ugruntowuje ich prawidłowe rozumienie (przykładowo, definicję rozbudowy zawiera art. 3 pkt. 7a) Prawa budowlanego). W każdym przypadku znaczenie tych pojęć nie podlega jednak dowolnej interpretacji, stąd prawidłowe ich rozumienie przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego, jest niezbędne do prawidłowego ustalenia treści i zakresu uzyskiwanej zgody.
Na potrzeby odpowiedniego zabezpieczenia się przed roszczeniami właścicieli gruntów, na których posadowiona została infrastruktura telekomunikacyjną, przedsiębiorca telekomunikacyjny, do którego należy infrastruktura winien precyzyjnie określić warunki tego dostępu, najlepiej już na etapie uzgadniania treści uzyskanej zgody a przed wejściem na cudzy grunt.
Mimo, że treść uzyskiwanych przez przedsiębiorców telekomunikacyjnych zgód dostępowych wydaje się często zmierzać do wyczerpującego określenia katalogu czynności objętych ich zakresem, wiele czynności na którego zezwala Megaustawa pozostaje poza zakresem uzyskanej zgody. Przykładowo, zgoda obejmuje pierwotne posadowienie infrastruktury oraz jej konserwację oraz inne czynności związane z jej eksploatacją, jednak nie upoważnia przedsiębiorcy telekomunikacyjnego do prowadzenia rozbudowy sieci telekomunikacyjnej. W efekcie, ewentualna rozbudowa posadowionej legalnie infrastruktury telekomunikacyjnej, dokonywana jest nielegalnie.
Przedsiębiorcy telekomunikacyjni często nie są świadomie, że tak rozumiane, nielegalne prowadzenie prac na cudzym gruncie, w tym bez zgody właściciela tej nieruchomości, stwarza po stronie przedsiębiorcy telekomunikacyjnego ryzyka związane z możliwymi roszczeniami cywilnoprawnymi właścicieli nieruchomości gruntowych jak i ryzyko odpowiedzialności karnej wszystkich osób, które swoim działaniem pośrednio lub bezpośrednio doprowadziły do naruszenia prawa własności właściciela przedmiotowego gruntu.
Omawiając te ryzyka, można zacząć od omówienia przysługującego właścicielowi przedmiotowej nieruchomości roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości. Takie roszczenie może być skierowane do przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, zarówno w sytuacji, gdy przedsiębiorca telekomunikacyjny posadowił swoją sieć telekomunikacyjną bez zgody właściciela nieruchomości, jak również, gdy prowadził prace w sposób lub w zakresie wykraczającym poza udzieloną zgodę (zgoda niepełna). Pierwszy przypadek jest dość oczywisty – przedsiębiorca telekomunikacyjny nie uzyskał zgody na wejście na cudzą nieruchomość, a mimo to posadowił na nieruchomości infrastrukturę telekomunikacyjną, z której korzysta i z której czerpie korzyści. W drugim przypadku, kiedy przedsiębiorca telekomunikacyjny co prawda uzyskuje zgodę, jednak w ramach dostępu do nieruchomości wykracza poza jej zakres. Wówczas, czynności wykraczające poza zakres uzyskanej zgody mogą stanowić bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wysokość roszczenia dochodzonego na tej podstawie zależy od zakresu czynności wykonanych poza zakresem zgody właściciela nieruchomości, czasu przez jaki dochodziło do bezumownego korzystania, ewentualnych korzyści osiąganych lub możliwych do osiągnięcia przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego, wysokości rynkowej czynszu za najem lub dzierżawę takiej nieruchomości oraz innych czynników wynikających z danego stanu faktycznego.
Właściciel nieruchomości, z której przedsiębiorca telekomunikacyjny korzystał w sposób nieuprawniony, może także wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszenia posiadania nieruchomości i o usunięcie skutków naruszeń poprzez przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed dokonania naruszeń. Zaspokojenie tego roszczenia przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego może polegać w szczególności na demontażu infrastruktury posadowionej na cudzym gruncie i/lub przywróceniu stanu poprzedniego sprzed dokonanych bezprawnie czynności, w tym usunięcie jakichkolwiek oznak prowadzonych prac budowlanych. Należy pamiętać przy tym, że podmiot uprawniony, podobnie jak w przypadku roszczenia o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości może wystąpić z roszczeniem o zaniechanie dalszych naruszeń i/lub usunięcie ich skutków za równo w sytuacji braku uzyskania przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego uprzedniej zgody na dostęp do gruntu jak i w przypadku działania w oparciu o niepełną zgodę.
Posadowienie sieci telekomunikacyjnej na terenie cudzej nieruchomości bez posiadania zgody lub dokonanie na cudzej nieruchomości jakichkolwiek czynności, które nie były objęte tą zgodą (np. prowadzenie przebudowy infrastruktury telekomunikacyjnej) może stwarzać zatem właścicielowi tego gruntu lub innemu podmiotowi posiadającemu tytułu prawny do nieruchomości prawną podstawą do dochodzenia powyższego roszczeń.
Niezależnie od odpowiedzialności cywilnoprawnej, posadowienie infrastruktury telekomunikacyjnej na cudzym gruncie bez pełnej zgody dostępowej właściciela nieruchomości lub innego podmiotu uprawnionego do udzielenia zgody, może realizować znamiona czynu zabronionego pod groźbą kary na gruncie prawa karnego, tj. naruszenie miru domowego, o którym mowa w art. 193 Kodeksu karnego, zagrożonego karą do roku pozbawienia wolności. Zgodnie z tym przepisem, powyższej karze podlega każdy, kto wdziera się między innymi do cudzego domu, mieszkania czy ogrodzonego terenu. Co więcej, osobą realizująca znamiona tego przestępstwa może być za równo osoba bezpośrednio realizująca prace w terenie (pracownik terenowy) jak i osoba zlecająca lub nadzorująca prace, w tym kierownik robót lub sam przedsiębiorca telekomunikacyjny, będący właścicielem infrastruktury, w tym także członkowie zarządu przedsiębiorcy będącego osobą prawną.
Aby uniknąć konsekwencji za równo cywilnoprawnych (w tym majątkowych) jak i karnych, każdy przedsiębiorca telekomunikacyjny musi mieć świadomość jak ważne jest aby wejście na cudzy grunt oparte było o jasne i precyzyjnie ustalone zasady, zrozumiałe i wiadome za równo przedsiębiorcy jak i właścicielowi gruntu (innemu podmiotowi uprawnionemu do udzielenia zgody dostępowej). W interesie przedsiębiorcy telekomunikacyjnego jest zatem uzyskanie zgody w jak najszerszym zakresie, dostosowanym do potrzeb planowanej inwestycji i rodzaju nieruchomości, na jaką chciałby uzyskać dostęp.
Co więcej, dzięki właściwemu uregulowaniu zakresu zgody na etapie negocjacji z właściwym podmiotem, przedsiębiorca telekomunikacyjny niejako zabezpiecza się na wypadek ewentualnej odmowy udzielenia tej zgody i konieczności wystąpienia o jej udzielenie przez Prezesa UKE. Prezes UKE przy wydawaniu tego rodzaju decyzji bierze bowiem pod uwagę, czy na etapie negocjacji z właścicielem gruntu, przedsiębiorca telekomunikacyjny prowadził negocjacje w sposób prawidłowy i rzetelny. Przedstawienie argumentów, za potwierdzeniem tych okoliczności zwiększa szansę przedsiębiorcy telekomunikacyjnego na uzyskanie od Prezesa UKE zgody o korzystnej dla siebie treści.
autor: r. pr. Joanna Iwan-Sanchez